नक्शा पास कसरी गर्ने? Building Permit Nepal (2026)

“पहिले नक्शा पास, अनि मात्र ईंटा राख!” – इन्जिनियर बाबु

तपाईंको सपनाको घर बनाउने उत्साह छ। जग्गा किन्नुभयो, डिजाइन सोच्नुभयो, ठेकेदार पनि छनौट गर्नुभयो। तर एउटा सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण कदम छुट्न लाग्यो – नक्शा पास!

नेपालमा हरेक वर्ष हजारौं घरहरू बिना नक्शा पास गरी बनाइन्छन्। परिणाम? म्यूनिसिपालिटीको “स्टप अर्डर”, भारी जरिवाना, र कहिलेकाहीँ घर भत्काउने आदेशसमेत। यो गाइड तपाईंलाई त्यस्तो दुर्घटनाबाट जोगाउनका लागि लेखिएको छ।

यस ब्लगमा हामी इन्जिनियर बाबु र ठेकेदार काकाकासाथ नक्शा पास गर्ने सम्पूर्ण प्रक्रिया – कागजातदेखि शुल्कसम्म, र सामान्य गल्तीदेखि जोगिने उपायसम्म- verified तथ्यका आधारमा बुझाउनेछौं।

नक्शा पास भनेको के हो? किन जरुरी छ?

नक्शा पास (Building Permit / निर्माण अनुमति) भनेको स्थानीय सरकार – नगरपालिका वा गाउँपालिका – बाट आफ्नो जग्गामा घर वा भवन बनाउन पाउने आधिकारिक अनुमति हो।

नेपालको भवन ऐन २०५५ अन्तर्गत, जुनसुकै संरचना बनाउनु अघि सम्बन्धित स्थानीय सरकारबाट निर्माण अनुमति लिनु अनिवार्य छ। निर्माण नेपाल भवन संहिता (National Building Code – NBC) र स्थानीय भवन निर्माण मापदण्ड (Building Bylaws – BBL) को पूर्ण पालना गरेर मात्र गर्नुपर्छ।

इन्जिनियर बाबु भन्छन्: “नक्शा पास भनेको केवल कागजको टुक्रा होइन। यो तपाईंको घरको सुरक्षा, कानुनी वैधता, र भविष्यमा बिक्री वा धितो राख्दाको सहजताको ग्यारेन्टी हो।”

नक्शा पास नगरे के हुन्छ?

• स्टप अर्डर: नगरपालिकाले निर्माण कार्य तत्काल रोक्न सक्छ
• जरिवाना: स्थानीय कानुन अनुसार भारी जरिवाना लाग्न सक्छ
• कानुनी कारबाही: कतिपय अवस्थामा भवन भत्काउने आदेश आउन सक्छ – यो नेपाल कानुन पत्रिकामा दर्ता भएका मुद्दाहरूमा देखिन्छ
• बैंक लोन समस्या: नक्शा पास नभएको घरमा बैंकले धितो लोन दिँदैन
• Completion Certificate नपाउने: घर बनिसकेपछि समापन प्रमाणपत्र लिन नसकिने
• बिक्रीमा समस्या: भविष्यमा घर बेच्दा गम्भीर कानुनी अवरोध

ठेकेदार काका भन्छन्: “मैले ३० वर्षमा धेरै घर बनाएँ। जसले नक्शा पास नगरे, तिनीहरू पछि पछुताए। बिना अनुमति बनेको घर बेच्नसमेत गाह्रो हुन्छ।”

कहाँ आवेदन दिने?

नक्शा पास आवेदन दिने निकाय तपाईंको जग्गाको अवस्थानमा निर्भर गर्छ:

अवस्थान	आवेदन दिने निकाय
काठमाडौं महानगरपालिका क्षेत्र	काठमाडौं महानगरपालिका – Online: ebps.kathmandu.gov.np
ललितपुर महानगरपालिका	ललितपुर महानगरपालिका – lmc.gov.np
भक्तपुर तथा अन्य नगरपालिका	सम्बन्धित नगरपालिका कार्यालय
गाउँपालिका क्षेत्र	सम्बन्धित गाउँपालिका कार्यालय

महत्त्वपूर्ण: काठमाडौं, ललितपुर, किर्तिपुर र बुटवल लगायतका नगरपालिकाहरूले अहिले Electronic Building Permit System (eBPS) मार्फत Online आवेदन स्वीकार गर्छन्।

नक्शा पासका लागि चाहिने कागजातहरू

जग्गासम्बन्धी कागजातहरू

सरकारी स्रोत (basobaas.com र नगरपालिका वेबसाइटहरू) मा उल्लेखित verified सूची:

• लालपुर्जा (जग्गाधनी प्रमाण पूर्जा) को फोटोकपी
• प्रमाणित नापी ट्रेस नक्शा – कित्ता नम्बर स्पष्ट भएको, सर्भेक्षण विभागबाट प्रमाणित। ध्यान दिनुहोस्: यो ट्रेस ३ महिनाभन्दा पुरानो हुनु हुँदैन
• चालु आर्थिक वर्षको मालपोत तिरेको रसिद को फोटोकपी

घरधनी सम्बन्धी कागजातहरू

• घरधनीको नागरिकता प्रमाणपत्रको फोटोकपी
• पासपोर्ट साइजको फोटो (सामान्यतः २ प्रति)
• विदेशमा भए पावर अफ अट्र्नी (Power of Attorney)

प्राविधिक कागजातहरू

• घरको सम्पूर्ण नक्शा– NBC मापदण्ड पूरा गरेको, सूचिकृत (Registered) इन्जिनियरिङ फर्म वा इन्जिनियरद्वारा बनाइएको, ३ प्रति
  • Site Plan, Floor Plan, Elevation, Section सहित
  • Structural Drawing र Structural Analysis/Calculation Report
• इन्जिनियरको इजाजत पत्र प्रतिलिपि – Nepal Engineering Council (NEC) मा दर्ता भएको हुनुपर्छ
• Soil Test Report – जग्गाको माटो परीक्षण प्रतिवेदन (ठूला/बहुतल्ले भवनहरूमा अनिवार्य, साना आवासीय घरमा नगरपालिका अनुसार फरक हुन सक्छ)

अन्य कागजातहरू (नगरपालिका अनुसार)

• आवेदन दरखास्त फारम – नगरपालिका/गाउँपालिकाबाट उपलब्ध
• छिमेकी सूचना तथा सहमति – KMC प्रक्रिया अनुसार कम्तीमा एक छिमेकीको सहमति आवश्यक
• घरको फोटो (Renovation वा पुरानो घरको हकमा)
• सडक, नदी, हाईटेन्सन लाइन नजिक भए सम्बन्धित विभागको NOC

इन्जिनियर बाबु भन्छन्: “Nepal Engineering Council मा दर्ता नभएको इन्जिनियरको सिल भएको कुनै पनि प्राविधिक कागजात नगरपालिकाले स्वीकार गर्दैन। यो सबैभन्दा सामान्य गल्ती हो।”

नक्शा पासको प्रक्रिया: काठमाडौं महानगरपालिकाको उदाहरण

काठमाडौं महानगरपालिकाले Single Building Permit System अपनाएको छ। KMC eBPS (kmcebps.gov.np) मा दर्ज गरिएको आधिकारिक timeline यस्तो छ:

दिन	के हुन्छ?
दिन १	Build Company (इन्जिनियर/आर्किटेक्ट) ले ड्राइङ र लालपुर्जाको कपीसहित आवेदन Electronic रूपमा submit गर्छ
दिन २	नगरपालिकाले फाइल सम्बन्धित वडा कार्यालयमा पठाउँछ
दिन ४	वडा कार्यालयले साइट जाँच गरी छिमेकीहरूलाई सूचना पठाउँछ
दिन ८	सूचनाको मुद्दत (Notice Period) सुरु हुन्छ
दिन २३	वडा कार्यालयद्वारा स्थानीय जाँचपड्ताल (Local Inquiry) सुरु
दिन २७	वडा कार्यालयले फाइल नगरपालिकामा फिर्ता पठाउँछ
दिन २९	नगरपालिकाले Building Permit Certificate जारी गर्ने प्रक्रिया सुरु गर्छ

कुल: सामान्यतः २५–३० कार्य दिन (KMC को आधिकारिक eBPS प्रणाली अनुसार)।

नोट: अन्य नगरपालिकाहरूमा ३०–९० दिन लाग्न सक्छ। जटिल परियोजना वा कागजात अपूर्ण भए थप समय लाग्छ।

---

नक्शा पास शुल्क: सरकारी तथ्यांक

नक्शा पास शुल्क नगरपालिकाबाट नगरपालिका फरक हुन्छ। तल verified जानकारी दिइएको छ:

ललितपुर महानगरपालिका (statusin.org मार्फत दर्ज सरकारी दर)

निर्माण क्षेत्रफल	शुल्क प्रति वर्गफिट
३,००० वर्गफिटसम्म	NPR १० प्रति वर्गफिट
३,००१ – ५,००० वर्गफिट	NPR १५ प्रति वर्गफिट
५,००१ वर्गफिट माथि	NPR २० प्रति वर्गफिट
Apartment/Group Housing	Flat NPR २५ प्रति वर्गफिट
Designer Fee (थप)	NPR २,०००

काठमाडौं महानगरपालिका

KMC को शुल्क विस्तृत दर सूची नगरपालिकाको वेबसाइट र वडा कार्यालयबाट लिनुपर्छ।

⚠️ महत्त्वपूर्ण: शुल्क हरेक आर्थिक वर्षमा परिवर्तन हुन सक्छ। सटीक र अद्यावधिक शुल्क जान्न आफ्नो नगरपालिका/गाउँपालिकाको प्राविधिक शाखामा नै सोध्नुहोस्। माथिको दर सन्दर्भका लागि मात्र हो।

इन्जिनियर र ड्राइङ शुल्क (अतिरिक्त)

नक्शा पास शुल्कभन्दा बाहिर, नक्शा डिजाइन र इन्जिनियरिङ शुल्क छुट्टै तिर्नुपर्छ:

• Architect/Engineer Design Fee: सामान्यतः कुल निर्माण लागतको २–५%, वा एउटा सामान्य आवासीय घरको लागि NPR ५०,०००–२,००,०००
• Soil Test: नगरपालिका र परियोजना अनुसार फरक हुन्छ – आफ्नो Geotechnical Firm बाट कोटेशन लिनुहोस्

Online नक्शा पास: eBPS प्रणाली

काठमाडौं महानगरपालिकाले ebps.kathmandu.gov.np मार्फत Online Building Permit System सञ्चालन गरिरहेको छ। यसका विशेषताहरू:

• Digital रूपमा आवेदन Submit गर्न सकिन्छ
• Digital Signature सहितको Permit Certificate
• आवेदनको स्थिति Online नै ट्र्याक गर्न सकिन्छ
• भ्रष्टाचार कम गर्ने उद्देश्यले अधिकारीसँगको प्रत्यक्ष सम्पर्क घटाइएको छ

ललितपुर, किर्तिपुर, बुटवल लगायतका नगरपालिकाहरूले पनि eBPS प्रणाली अपनाउँदै गइरहेका छन्।

नोट: Online प्रणालीका लागि Digital Drawing अनिवार्य छ। Handwritten Sketch मान्य हुँदैन।

नक्शा पासमा गरिने ७ सामान्य गल्तीहरू

गल्ती १: NEC मा दर्ता नभएको इन्जिनियर प्रयोग गर्नु

“सस्तो” इन्जिनियर खोज्दा Nepal Engineering Council मा दर्ता नभएका व्यक्तिको सिल लिइन्छ। नगरपालिकाले यस्तो कागजात अस्वीकार गर्छ।

गल्ती २: पुरानो ट्रेस नक्शा बुझाउनु

ट्रेस नक्शा ३ महिनाभन्दा पुरानो भएमा मान्य हुँदैन। नापी विभागबाट ताजा ट्रेस लिनुहोस्।

गल्ती ३: Setback नियम नमान्नु

जग्गाको सिमानादेखि छाड्नुपर्ने न्यूनतम दूरी (Setback) पालना नगरेको नक्शा पास हुँदैन। यो नियम Zoning र जग्गाको आकार अनुसार फरक हुन्छ – आफ्नो नगरपालिकाको Building Bylaws पढ्नुहोस् वा इन्जिनियरसँग सोध्नुहोस्।

गल्ती ४: FAR (Floor Area Ratio) उल्लंघन

जग्गाको क्षेत्रफलको अनुपातमा बनाउन पाइने अधिकतम तल्ला र क्षेत्रफलको सीमा (FAR) तोकिएको छ। यो उल्लंघन गर्ने नक्शा कहिल्यै पास हुँदैन।

गल्ती ५: लालपुर्जामा नाम नमिल्नु

लालपुर्जामा भएको नाम र आवेदकको नागरिकतामा नाम फरक भएमा समस्या हुन्छ। पहिले मालपोत कार्यालयमा नाम सच्याउनुहोस्।

गल्ती ६: Renovation लाई “सानो काम” ठान्नु

घर थप्ने, तोड्ने, वा ठूलो संरचनागत परिवर्तन गर्दा पनि नक्शा पास अनिवार्य छ। ललितपुर महानगरपालिकाको FAQ मा स्पष्ट उल्लेख छ – “तल्ला थप गरेको भए प्रत्येक पटकको नक्शा र नक्शा पास प्रमाण पत्र प्रतिलिपि” आवश्यक हुन्छ।

गल्ती ७: सार्वजनिक जग्गा अतिक्रमण गरेको भूमिमा आवेदन दिनु

खोला, खोल्सा, वा सार्वजनिक जग्गा अतिक्रमण भएको क्षेत्रमा नक्शा पास हुँदैन – यो कार्यविनायक नगरपालिकाको आधिकारिक सूचनामा समेत उल्लेख छ।

विशेष अवस्थाहरू

नदी किनार र बफर जोन

काठमाडौं उपत्यकाका प्रमुख नदी (बागमती, विष्णुमती आदि) को किनारमा सर्वोच्च न्यायालयको आदेशले थप No-Construction Buffer Zone तोकिएको छ। यदि तपाईंको जग्गा नदी नजिक छ भने:

• सम्बन्धित कार्यालयमा पहिले नै सोधपुछ गर्नुहोस्
• NOC आवश्यक पर्न सक्छ
• केही क्षेत्रमा निर्माण पूर्णतः निषेध हुन सक्छ

हाईटेन्सन लाइन नजिक

Nepal Electricity Authority (NEA) को हाईटेन्सन लाइनभन्दा निश्चित दूरीसम्म निर्माण प्रतिबन्धित छ। NEA को NOC लिनुपर्छ।

भूकम्प सुरक्षा र NBC

नेपाल भूकम्पीय दृष्टिले संवेदनशील क्षेत्रमा पर्छ। NBC अनुसार Seismic Design अनिवार्य छ। २०१५ को भूकम्पमा सबैभन्दा बढी क्षति NBC नमान्ने र बिना नक्शा पास बनेका घरहरूमा भएको थियो।

Completion Certificate: निर्माण सकिएपछि

नक्शा पास पाएर घर बनाइसकेपछि पनि एउटा महत्त्वपूर्ण काम बाँकी छ – Completion Certificate (निर्माण समापन प्रमाणपत्र / स्थायी नक्शा पास प्रमाण पत्र)।

KMC को आधिकारिक जानकारी अनुसार – घर बनिसकेपछि नगरपालिकामा आवेदन दिनुपर्छ। नगरपालिकाले साइट भ्रमण गरी नक्शाअनुसार निर्माण भएको पुष्टि गरेमा मात्र Completion Certificate जारी गर्छ।

Completion Certificate किन जरुरी?

ललितपुर महानगरपालिकाको FAQ अनुसार, Completion Certificate बिना:

• बैंकले धितो लोन दिँदैन
• घर बेच्दा गम्भीर कानुनी समस्या आउँछ
• कर निर्धारणमा समेत अवरोध

स्थायी नक्शा पास (ललितपुर महानगरपालिका) का लागि चाहिने कागजात:

• जग्गाधनी प्रमाण पत्रको फोटोकपी
• अस्थायी इजाजत पत्रको सक्कल
• अस्थायी नक्शा पासको सक्कल
• स्ट्रक्चरल नक्शा / डिजाइन पासको सक्कल
• डिजाइनरको मापदण्ड अनुसार निर्माण भएको सिफारिस प्रतिवेदन
• डिजाइनरको NBC–२०६० अनुसार निर्माण भएको सिफारिस प्रतिवेदन
• डिजाइनरको इजाजत पत्र

(स्रोत: lalitpurmun.gov.np – आधिकारिक ललितपुर महानगरपालिका FAQ)

व्यावहारिक सुझावहरू

इन्जिनियर बाबु र ठेकेदार काकाका Top Tips:

१. निर्माण सुरु गर्नु ३–४ महिना अघि नै प्रक्रिया थाल्नुहोस् KMC मा नै २५–३० कार्य दिन लाग्छ। अन्य नगरपालिकामा थप समय लाग्न सक्छ। मनसुन अघि घर बनाउने सोच्नुभएको छ भने कम्तीमा ४ महिना पहिले नै थाल्नुहोस्।

२. नगरपालिकाको प्राविधिक शाखामा पहिले नै सोधपुछ गर्नुहोस् आफ्नो जग्गाको Zone, Setback नियम, FAR सबै कुरा पहिले नै बुझ्नुहोस्। यसले नक्शा डिजाइन गलत हुने सम्भावना घटाउँछ।

३. NEC दर्ता इन्जिनियर छान्नुहोस् स्थानीय नगरपालिकामा काम गरेको अनुभव भएको इन्जिनियर छान्नुहोस् – उहाँलाई स्थानीय नियमहरू थाहा हुन्छ।

४. सबै कागजातको Digital Scan राख्नुहोस् Online प्रणालीमा आवेदन दिन र भविष्यमा Reference का लागि।

५. स्वीकृत नक्शाबाट विचलन नगर्नुहोस् नक्शाभन्दा फरक निर्माण गरेमा Completion Certificate पाइँदैन। यदि डिजाइन परिवर्तन गर्नुपर्यो भने Revised Permit लिनुहोस्।

६. नक्शा पासको अवधि ध्यान दिनुहोस् सामान्यतः नक्शा पास सीमित अवधिका लागि दिइन्छ। निर्माण लम्बियो भने Renewal गर्नुहोस्। आफ्नो नगरपालिकासँग यो अवधि पुष्टि गर्नुहोस्।

Nirman Sutra कसरी मद्दत गर्न सक्छ?

नक्शा पास प्रक्रिया जटिल लाग्न सक्छ – तर सही मार्गदर्शनसाथ यो सहज बन्छ।

Nirman Sutra मा तपाईंलाई यी सेवाहरू उपलब्ध छन्:

• 🔧 Free Cost Estimation Tool: tools.nirmansutra.com मा गएर निर्माण बजेट अहिले नै बनाउनुहोस् – सिमेन्ट, बालुवा, डण्डीदेखि टायलसम्म
• 📐 Design Services: NBC मापदण्ड पालना गरेको, नक्शा पास योग्य Architectural र Structural Design
• 👨‍🔬 Expert Consultation: नक्शा पास प्रक्रियाबारे प्रश्नहरूमा हाम्रा अनुभवी इन्जिनियरहरूको सल्लाह

निष्कर्ष

नक्शा पास भनेको कागजी झमेला मात्र होइन – यो तपाईंको सपनाको घरको कानुनी जग हो।

याद राख्नुहोस्:

• भवन ऐन २०५५ अन्तर्गत नक्शा पास अनिवार्य र कानुनी दायित्व हो
• NEC दर्ता इन्जिनियरसँग मात्र काम गर्नुहोस्
• NBC मापदण्ड र स्थानीय Building Bylaws पालना गर्नुहोस्
• नगरपालिकाको आधिकारिक eBPS प्रणाली प्रयोग गर्नुहोस्
• निर्माण सकिएपछि Completion Certificate लिन नबिर्सनुहोस्

इन्जिनियर बाबुको अन्तिम सन्देश: “घर एकपटक बन्छ। सही तरिकाले बनाउनुहोस्। नक्शा पास गर्नुहोस्, NBC मान्नुहोस्, र सुरक्षित घरमा बस्नुहोस्।”

ठेकेदार काकाको अन्तिम सन्देश: “मेरो ३० वर्षको अनुभवमा जसले नियम मानेर घर बनाए, तिनीहरू आज सुखी छन् – घर बेच्न पनि, लोन लिन पनि, छोराछोरीलाई दिन पनि। नियम मान्नुहोस् – आफैँका लागि।”

यो ब्लग कस्तो लाग्यो? नक्शा पासमा तपाईंको कुनै प्रश्न छ? तल कमेन्टमा लेख्नुहोस्!

आफ्नो घर निर्माणको बजेट तयार गर्न pro.nirmansutra.com भ्रमण गर्नुहोस्।

यो लेख Nirman Sutra Blog का लागि लेखिएको हो। सबै जानकारी सामान्य मार्गदर्शनका लागि हो। आफ्नो नगरपालिकाको विशेष नियमहरूका लागि सम्बन्धित कार्यालयमा सोध्नुहोस्। घर निर्माण प्रक्रिया 2026:Dangerous Mistakes जग्गा छनोट देखि नक्सा पाससम्म – Nirman Sutra Blog

स्रोतहरू (References):

• काठमाडौं महानगरपालिका eBPS – kmcebps.gov.np
• ललितपुर महानगरपालिका – lalitpurmun.gov.np, lmc.gov.np